一：战略，解决产业发展方向问题

作为生态型休闲农庄，农业仍是核心产业基础，因此农业应当继续作为园区的主导产业，而农业休闲旅游，乃至旅游地产项目，均是由农业这一基础产业衍生而来的，不应当“反客为主”。

对旅游产业和房地产产业的开发与引入，应遵循“农业为基础，旅游创品牌，地产求收益”的原则，分期投资，逐步发展。农业作为基础产业，坚持“公司+基地+农户”的农业经营模式。在此基础上，再通过休闲旅游的开发，打造时尚、精致的农业产业链以及农业品牌，提高农业产品的附加值。旅游业则以园区内的特色旅游资源为依托，分期投资，打造独具特色的旅游项目，做好一项是一项，不搞重复建设；建立专业团队管理旅游工作，形成自己的农庄休闲旅游客户社群，打造旅游品牌。由于房地产的投入较大，因此应放到后期发展，通过争取扩大建设用地面积和旅游拉动土地价值两大手段，撬动房地产业开发

二：灵魂，解决主题新引力问题

一个灵魂,整合优势资源，构建核心吸引力。

主题是策划的灵魂，抓住这一灵魂，将其贯穿于策划的每一个环节，使策划的各个要素实现有机组合，提升项目的整体品质。

为农庄寻找一个灵魂，构建核心吸引力，方向方式各不相同，但是综合目前比较流行的主题模式，总结如下：

1、特色农业主题

围绕庄园的田园景观、农业生产活动和特色农产品等吸引物，从景观性、体验性、休闲性、有机健康角度进行策划，定位景观农业体验、创意农业休闲等，开发出农业游、林果游、花卉游、渔业游、牧业游等不同特色的主题休闲活动来满足游客体验农业、回归自然的心理需求。

2、科普教育主题

兼顾生产、科技示范与科普教育的功能，在农业科研基地的基础上建设、利用科研设施作景点、融入现代审美观的特色型发展模式。如北京小汤山农科科技示范园，苏州的“未来农业大世界”，珠海的“现农业王国”等。

3、风水养生文化主题

风水养生主题是充分结合地形地貌，导入风水养生理念，结合风水艺术景观来构建风水农庄；而生态养生则是利用项目地特有的养生资源，如中药材、温泉、森林负氧离子等，推出一系列特色养生度假发展模式。

4、商务会都主题

商务会都型休闲农庄是以发展模式以优美田园风光为依托，利用优质的生态环境建立特色主题、建设商务套房、会议室等商务必要设施，围绕商务活动、集会、团体性接待形成对应的配套服务项目如康体、康疗、歌舞宴等，来满足商务游客各种需求的发展模式。

5、果酒庄园主题

以酒文化为主线，带动各类特色果品的种植、采摘和体验，同时形成各类不同类型的酒庄、酒窖、酒文化博览馆等。

6、体育公园主题

融入现代体育运动与康体度假，打造体育花园与康复社区为主题的休闲农庄。

7、低碳环保主题

低碳环保成为现代社会的流行理念，在农庄中通过一批具有示范意义和推广价值的绿色生态建筑、节能环保建筑及其他新能源产品，形成体现未来生活的未来主题农庄。如利用高新能源做出一个低碳休闲农庄样板。

三：产品，解决玩什么的问题（转型升级）

1、理念升级：从观光旅游到休闲度假

从观光旅游到休闲度假的过程，是一种理念的转变，即由“单一农业观光”向“复合休闲度假”提升，从而形成7x24x365天的休闲概念，并将快乐的休闲度假理念融入到项目打造中去。　　

2、角色的升级：从开发商向经营商、运营商升级

作为休闲农庄的开发商，角色定位应向整合经营商、运营商升级，在项目的打造中立足区域开发与核心项目建设与开发的角色，将未来最具潜力与盈利价值的项目拿在手中，同时打造出以休闲度假为依托的运营平台，充分导入具有联动供应能力的专业休闲、游乐、餐饮等机构，实现运营协作。　　

3、规模的升级：从大景观发展到大旅游，从地块本身发展到区域联动

1）做“大”景区，实现大景观向大旅游的跨越

目前，项目地旅游的发展不能够仅仅是做到大景观，而是应当从“大景观”，过渡到“大景区”，最终做到“大旅游”。第一，是景区规模要大；第二，是景区产品体系完善，足以满足游客的各种需求，留住游客；第三，是景区影响力要大，成为重要的休闲度假旅游目的地。　　

2）跳出地块看区域，实现区域联动

项目的发展绝不能够局限于项目地块本身，而应当从发展特色和发展潜力考虑，跳出项目地块放眼区域，即立足地块，作为启动核心，联动实现区域的整合升级，为整个区域的特色农业发展发挥带动和示范作用。

4、产品的升级：六大策略提升产品品质

传统型的农家乐产品已并不能满足现代人对于品质的需求，如何做出品质产品，则需要从以下6大方面进行升级：做有品牌的产品，有知识性的产品，有文化的产品，有娱乐性的产品，有体验性的产品，国际化的产品。

1）品牌化：一种是将企业的品牌文化融入休闲农庄形成品牌化的休闲农庄；另一种是善用资源，结合区域文化，塑造农庄特色，农庄经营者充分发掘其优势资源，结合区域文化，做出创意和特色，塑造农庄品牌。

2）知识化：休闲农业是“自然与生活科技”学习领域实施自然教育的场地之一，农业园教育形态也将是未来休闲农业发展的一个方向。

3）体验化：重视游客参与，设计体验活动。将游客融入情境，感动其视、听嗅、味、触觉，使其产生美好的感觉，这将是未来休闲农场在竞争中取胜的关键。

4）娱乐化：创新产品的游乐方式，让游客在美景如画的环境中玩的尽情尽兴。

5）养生化：发挥养生功能，促进人们健康。休闲农业的基本功能，就是提供一个减压、养生保健的场地。休闲农场就是提供市民暂时脱离家庭与工作束缚的“第三空间”。

6）国际化：扩大视野，迈向国际旅游市场。一是把休闲农业发展纳入政府旅游推介活动中去，提升休闲农业的人气。二是产品设计上更加人性化、国际化，吸引国际友人更多的走进农业园区，体验中国农业休闲文化。

四：商业，解决卖什么的问题（商业模式）

商业模式解决的是项目卖什么的问题，作为生态型的休闲农庄项目，从运营的角度上来看有七大卖点。前三项所卖为虚，是一种潜在的价值；后四项所卖为实，是项目收益所在。

一卖理念：独具匠心的理念，是一个项目的灵魂。它虽不能带来直接的经济效益，却决定了项目可持续发展的前景，并能够从精神上吸引一批志同道合的旅游者。

二卖品牌：品牌是心灵的烙印，通过品牌，能够提升项目地的形象，提高地块的潜在价值，形成巨大的无形资产。

三卖生态：强调的是一种生态环境，一种低碳环保、有机乐活的理念。充分发挥都市农业净化、美化、绿化环境的作用，为城市输送新鲜的空气，建立人与自然、城市与农业和谐的生态环境，使城市充满生机和活力。

四卖生产：对于农业型休闲庄园，农业仍然是其长期发展的主导产业，应奠定其主导产业的基础。因此从产业化角度考虑，发展一要脱离初级农产品的发展模式，延伸农业产业链条；二要通过农产品的研发、种植、深加工、包装、储藏、物流运输、销售等一系列活动实现产业化的发展，形成农庄的核心产业基础。

五卖生活：开发休闲农庄度假项目并结合休闲地产项目，让久居都市的游客在乡野田间享受一种慢节奏、自然品质的生活方式，而这正是市场的需求。

六卖项目：是卖市场升值后形成的溢价区间。这里面积很大，里面有很多具体项目，有些项目做初期开发，然后再把它卖掉，这就是卖市场升值以后的溢价空间。

七卖综合：形成多产业融合。根据多年研究，农业产业是农业型休闲庄园的核心产业基础，但不是唯一。休闲农业项目能够整合资源，向旅游业、地产业等方向发展，实现产业融合。对旅游产业和房地产产业的开发与引入，应遵循“农业为基础，旅游创品牌，地产求收益”的原则，分期投资，逐步发展。

五：营销，解决如何卖的问题（策略）

1、特色带动

围绕项目的核心吸引力——打造私属农庄游乐和乐活理念旅游产品，运用合理的营销手段影响和吸引其对应的旅游市场，形成品牌客户群，增加旅游附加值，充分重视此类市场的需求，以体验营销的方式，从每个细节出发，创造完美的旅游体验。

2、整合渠道和资源

在进行旅游宣传促销时，应针对农业、房地产业、旅游业等不同的单体项目调动政府部门、旅游企业、媒体、社会组织的积极性，进行联合促销，共同推动旅游开发。也就是说通过营销造势，实现多方共赢的良性循环结构：对政府，通过区域带动型龙头项目，形成示范效应，带动地方社会经济的大力发展；对投资商，在满足上级主管部门的需求、实现收益的同时，提升企业的形象，为企业的未来发展奠定品牌基础；对旅行社，要有足够的活力空间；对游客，要有足够的具有吸引力的休闲项目和舒适的游憩环境；对农民，要提供一个宜居的居住环境、一个稳定的就业和创业平台。

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