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海南房地产市场在每一年金九银十和冬季旅游旺季期间，总是会迎来一个“强销期”。

2017年快过去了，海南房地产市场似乎没有所谓“淡季”。直至年底，海南房地产市场依旧迎来了新一轮的“强销期”。

但在年末，新一轮限购政策前，开发商手中可售货值已不足。这是个值得我们注意的问题。

可售货值不足，表现在两方面，一是开发商拥有的库存、因土地供应受到限制而仅剩的新建商品住宅不足；二是未能赶上旅游旺季的未开盘房源估值不足。

近两年内，海南先是停止批准套型面积在60平方米以下的商品住宅建设，又在今年停止批准100平方米以下商品房的审批。而在政策的调控下，海南同全国一样，风风火火去库存。

  前11月销售同比涨87.2%

海南地产属于”资源型“房产，未来养老型住房将成为新的刚需，八成需求为候鸟群体。自每年11月份开始，是海南旅游度假的旺季阶段，大批候鸟群体开始筹备飞往海南过冬或度假。

然而，今年的海南房地产市场似乎没有明显的淡季，强销期持续了近一年。据省统计局发布的最新数据显示，今年的1到11月期间，海南房屋销售面积已达2058.8万平方米，同比增长57.2%；总销售额达2417.34亿元，同比增长87.2%。

市场火热使部分房地产企业第一季度即完成全年目标，但对于刚需购房者来说成本加大了。

“去年年底错失机会，半年上涨超过50%，多花了几十万。”一名陈姓购房者告诉记者，高涨的房价对于本地刚需来说压力巨大，除经济适用房外，别无他选。

 对此，省住建厅表示，自2016年10月始，一二线城市的限购限贷溢出效益形成岛外对海南房地产市场看好预期，进而加速房地产去库存，商品住宅去化期从2015年底的45个月降至2016年底的23个月，至今年6月底跌至11个月。

    提高门槛难挡楼市回暖

伴随着市场的迅速回暖，资金再次流入海南房地产市场。根据省统计局发布的最新数据显示，今年1月到11月期间，房地产开发投资为1748.67亿元，同比增长10.5%。其中，房地产业民间固定资产投资为1396.07亿元，同比增长9.6%。

为此，从今年4月起，海南就开始了系列调控，平均每月都有新政出台，例如4月，全省限制购买多套商品住宅；5月，海口、三亚分别设置限购区域；9月，停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设；10月，海口等四市县将住房限制转让年限提高到5年，暂停土地二级市场转让交易；11月暂停商转公贷款政策……

新政密集出台，意味着海南房地产市场被收紧。省住建厅相关负责人早在7月就曾表示，商品住宅去库存已不再是海南省房地产市场调控的主要任务，未来重点应是稳定房地产市场，控制量价异常波动，防止大起大落。

在资深业内人士看来，海南省系列调控作用，使得一些城市供需关系发生了明显变化。

海口市房地产业协会常务副会长云天龙表示，海口市房地产市场7到10月销售数据同比仍在增长，说明强劲的需求并未因政策打压而减少，随着库存进一步降低，未来住宅价格上涨空间仍存在。

候鸟人群购房受限制

不同于其他省份的调控政策，9月29日海南出台政策将停审“100平方米以下的商品房”。在此之前，海南限制新建小户型的面积更小。从2015年11月，海南已经停止批准套型建筑面积在60平方米以下的商品住宅建设。三亚市此前将商品住宅最小套型建筑面积提高至80平方米。

据省住建厅相关负责人介绍，控制小户型商品住宅开发对引导房地产业结构调整、提升产品品质具有较好的促进作用。很多企业为迎合市场，开发了大量小户型商品住宅，并将大部分卖向岛外市场。

据相关数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。

对此，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受采访时称，海南停批100平方米以下商品房主要是为了改变度假地产的产品结构，有效遏制候鸟式居住的空置现象，提升旅居效率和效益；未来100平方米以下的产品更多将转变为租赁房，提高利用率。

    热销势头后发力不足

“大部分岛外客户承受能力在每平米8000元内，只能离开大城市。”海口某房产销售经理告诉记者，部分避霾的刚需岛外购房者被迫选择有价格洼地的市县，或考虑进入租赁市场短期租房过冬。

据了解，今年海口新开盘项目较往年偏少，由于包含了住宅全装修价格，商品房价格仍创新高。海口西海岸非限购区域楼盘均价在每平方米16000元以上，而市中心楼盘多选择推迟开盘，某楼盘置业顾问表示，原计划今年“十一”开盘的三期项目，将延期至明年春节后，价格也定在大约每平方米20000元起。

“一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷于搞‘短平快’的速效政绩工程，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态。”中央第四环境保护督察组今天(12月23日)在向海南省反馈督察意见时说。

2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督察，并形成督察意见。经党中央、国务院批准，督察组于今天向海南省委、省政府进行了反馈。

督察意见指出，近年来，海南省生态环境保护工作取得积极进展，但与国家要求，与生态省、国际旅游岛定位和人民群众期盼相比仍有差距。

热衷于搞“短平快”速效政绩工程

督察意见说，在督察谈话和走访问询中，不少领导同志反映，一些地方和部门对海南省得天独厚的生态环境沾沾自喜，盲目自满，认为自然环境好就是工作做得好，对自身存在的问题与不足缺乏清醒认识，对生态环境保护仍然面临的矛盾与挑战缺乏忧患意识，工作责任感和紧迫感不够。

督察意见说，一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷于搞“短平快”的速效政绩工程，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态，一些自然保护区、优质自然岸线、生态脆弱山体遭受破坏，成了当地生态环境难以抚平的伤痛。

相较于海口，购房门槛更高的三亚置业外溢更为严重。“这也造成今年海口楼市成交额超过了三亚。”一位海南房地产业内人士称，楼市旺季持续近一年，大多数房企手中可售房源，近期正在大规模增加开工量。

据省统计局发布的最新数据显示，今年的前11个月，海南全岛新开工房屋面积为1924.15万平方米，同比增长25.2%。

“即使年初开工，想要在今年旅游旺季入市也很困难。”上述业内人士表示，开发商手中可售货值不足，海南楼市或难延续此前的销售势头。

如此趋势，未来一段时期内，海南只有两种房子，一种是别人家的房子，一种是等着开盘却估值比预期要低的房子。

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