谁的地产被旅游照亮——5A级景区驱动型旅游地产开发模式_浙江智典江山旅游规划设计院

谁的地产被旅游照亮——5A级景区驱动型旅游地产开发模式

浙江智典江山旅游规划设计院 2016-11-09

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5A级景区因为其独有的特色资源及品牌价值，成为国内旅游的重点目的地，并且因景区及所在地拥有更多的境内外客源市场份额，产生了较大的社会效益及可观的经济效益。

随着中国旅游产业的进一步发展，5A级品牌景区给区域旅游及地方经济发展带来越来越大的影响。但是，5A级景区也受到景区面积有限，游客需求越来越大，保护要求越来越高，产业发展越来越多元的挑战。基于游客、企业、政府、居民等多方对5A级景区的诉求，顶级景区正逐步走向“二次创业”的转型之路，与旅游地产的联姻及互动式开发是转型阶段最重要的举动。5A级景区的类型有文化类、主题类、自然类等多种类型，本文选取山地型旅游景区作为研究和探讨的主体样本。

在“5A景区+地产”模式的驱动下，国内众多景区开始“二次创业”或跨越式发展的实践。地产巨头万达联合多家地产公司巨资打造长白山休闲度假区，泰山脚下方特欢乐世界主题旅游地产项目开始运营，环峨眉山、青城山休闲度假地产及旅游地产布局趋于完善，环黄山脚下以徽派风格为主的文化旅游地产做得有声有色，就连原生态经典景区九寨沟也开始在外围布局精品酒店、旅游小镇、高端住宅、会议中心等服务集群。传统的5A级山地型景区，年接待游客数量基本都在200万人次以上，并且呈现逐年上升的趋势。人数众多的游客为旅游地产项目提供了大量潜在的购买和消费人群，解决了旅游地产的市场问题。这是在5A级山地景区开发旅游地产的优势。同时，旅游地产的开发又为景区提供了大量的服务设施及休闲度假产品，进一步扩大了景区的承载力，提升了游客的消费水平，增加了游客的停留时间。

目前，顶级景区的“二次创业”模式大概可概括为以下几类。

一、新型旅游度假区配套TOLD模式（旅游导向型土地综合开发模式）

随着顶级景区“二次创业”转型的需求越来越迫切，由核心景区作为核心吸引物及经营主体，外围配套建设休闲度假设施，增强区域产品的丰富性及游客滞留的时间，成为众多顶级景区选择的一种模式。

该类模式的典型特征为：度假区地块选址围绕核心景区，在其近距离范围内（一般不超过50公里），且不属于景区保护区范围，这是生态环境优异、未开发（或浅开发）的原生态区域。通过管委会或大投资商进行整体运营开发，引入核心引擎项目，塑造度假品牌形象，后期通过旅游地产等多产业链收益等进行风险对冲。

随着度假区大规模投资，对旅游吸引物及度假主题的选择也尤为重要，通常情况下包含有：温泉主题驱动、养生主题驱动、运动主题驱动、娱乐主题驱动、文化主题驱动和多元主题综合驱动等多种驱动模式。各个度假区应该充分考虑现有基地自然环境、外围文化环境、整体投资环境和区域市场环境，选择合适的主题及产品产业体系，只有这样才能形成以旅游为导向的土地综合开发的新型模式。

二、旅游景区+旅游城市模式

国内多个知名5A级景区都是依附于某个旅游型城市，在传统发展模式中，景区扮演着承接游客观光的主体，而城市只是起作为核心景区的旅游集散、旅游基础服务和旅游设施配套等功能，形成了国内普遍的“白天看庙、晚上睡觉”的旅游现象，基本为门票经济代表的传统观光旅游形式。

随着游客需求的变化及产品结构的升级，中心景区由于其生态基底功能的强调，旅游产品还是集中在观光及功能体验，更多的产品功能必须外置。于是形成了以休闲、娱乐、购物、演艺及会议等功能集中的旅游型城市。游客在选择顶级景区作为旅游直接目的地之外，也选择将景区所在的城市作为间接旅游目的地。

旅游城市的打造则为核心景区提供了更多的产品序列，更好地提升了城市的品牌影响力及软实力。由于城市功能的日益多元与完善，最终会形成游客与居民和谐共处的“居游共享”模式。同时，旅游城市也因为整体生态环境和人居环境的优化，使更多的城市外围旅游地产得以蓬勃发展。

该类型模式的代表有：泰山+泰安双核驱动、都江堰+都江堰市、西湖+杭州、玉龙雪山+丽江等。

三、多元驱动共赢模式

当核心景区具有大范围复合影响力的时候，多元驱动的区域旅游发展模式得以实现。核心景区在生态、文化、资源和城市发展等多重作用力的推动下，会在不同层面形成针对不同客户群的产品体系。

该种模式以政府主导及多元投资为驱动，将各种序列产品在宏观范畴内进行资源整合，进而形成多元投资多端收益的共赢模式，最后会形成环山型多组团开发模式。

该种模式的代表有黄山多元复合型产品驱动、庐山度假复合型产品驱动及长白山地产复合型产品驱动等。

黄山旅游在原有观光旅游基础上大力发展乡村旅游、会展旅游、自驾车旅游、体育探险旅游、师生修学旅游和银发养生旅游等新的旅游产品，加快推动黄山旅游从以观光型为主向观光、休闲度假和专项旅游于一体的复合型转变。目前已在黄山景区东大门建立了东黄山旅游度假区，黄山景区也与东黄山度假区联手互动，把山上观光与山下休闲度假结合起来，围绕黄山形成多个度假功能及旅游地产组群，做到市场共拓、资源共享、携手共赢的大黄山开发新模式。